قوانین و مقررات شهرداری تهران درباره روف گاردن (بام سبز)

قوانین و مقررات شهرداری تهران درباره روف گاردن (بام سبز)

 

با توجه به ساخت های بی رویه که باعث کم شدن فضا های سبز می شود و ایجاد جبهه های گرمایی ، نیاز به رفتار ها و تصمیمات بلند مدت می تواند هر شهر و کشوری را از مشکلات زیست محیطی ناشی از ساخت و ساز ها تا حدی رها سازد. با افزایش آپارتمان سازی و بلند مرتبه سازی ، فضاهای سبز به تدریج کاهش یافته و باعث ایجاد آلودگی هوا شده است .

از طرفی در طی سال های اخیر، با توجه به بالا رفتن ارزش زمین و املاک ، و از طرفی توجه بیشتر خریداران و سازندگان به استفاده و ایجاد امکانات بیشتر  جهت رقابت در فروش ، اجرای  روف گاردن یا بام سبز به عنوان یکی از آپشن ها و الویت های اصلی درآمده است.

با این وجود دیدگاه شهرداری  نسبت به اجرای روف گاردن و بام سبز را مورد بررسی قرار می دهیم .

بر اساس قوانین  جدید شهرداری، این مراکز دولتی سازندگان را برای ساخت روف گاردن در شهرها تشویق می نماید  ، مجوز اجرای بام سبز بر عهده کارفرما بوده و می بایست مجوز های لازم را از شهرداری ناحیه ای که ساختمان در آن قرار دارد، اخذ نماید. هر چند که هنوز ساختار های کافی و قوانین به صورت کامل در شهر داری ها به تصویب نهایی نرسیده و دستگاه های نظارتی دقیق در این خصوص تشکیل نشده .

برای ایجاد سازوکار و افزایش توسعه  ساخت بام سبز  ( روف گاردن ) در شهر ها به بسته های تشویقی و حمایتی شهرداری جهت افزایش انگیزه ی ساخت بیش از گذشته نیاز داریم.

بر اساس مسوبه های جدید شهرداری معمولا افراد را به ایجاد بام سبز تشویق نموده  و یا حداقل قوانین سخت گیرانه ای برای سازندگانروف گاردن در نظر نگرفته . بیشتر  شهرداری ها از اجرای روف گاردن و بام سبز حمایت می نمایند  و مشوق هایی برای اجرای بام سبز در نظر می گیرد.

یکی از طرح های تشویقی شهرداری برای اجرای روف گاردن،  اخذ عوارض کمتر ، افزایش تراکم ساخت و مشوق های مالیاتی می باشد . همچنین در برخی از مناطق تهران اجرای روف گاردن اجباری می باشد.

یکی از طرح هایی تشویقی که شهرداری جهت افزایش انگیزه ساخت روف گاردن( بام سبز یا باغ بام)  در سازندگان ایجاد نموده  ، سازندگان می توانند به ازای هر واحد ، 5 متر از فضای باز ساختمان (به شرط اجرای 3 برابر فضای سبز در پشت بام ساختمان ) کم نمایند.

ضوابط و قوانین شهرداری جهت اجرای روف گاردن ( بام سبز )

• به ازای هرمترمربع فضای سبز گسترده ی روف گاردن ، یک مترمربع به وسعت مجاز افزوده خواهد شد.
• به ازای هرمترمربع فضای سبز نیمه متراکم ، به وسعت مجاز به وسعت مجاز دو متر مربع اضافه خواهد شد.
• به ازای هرمتر مربع فضای سبز متراکم ، سه متر مربع به وسعت مجاز اضافه خواهد شد.

صدور مجوز شهرداری جهت اجرای روف گاردن برای ساختمان هایی که فرمان اجرا داشته اند هم امکان پذیر است:

ساختمان هایی که پیش از این فرمان ساخت را دریافت نموده اند و پس از آن تصمیم به اجرای روف گاردن می گیرند، میتوانند به شهرداری مراجعه کرده و برگه دستور روف گاردن را دریافت نمایند و به فرمان ساخت ساختمان الحاق نمایند.

به این ترتیب مجوز روف گاردن به پروانه ساختمانی قبلی که از قبل صادر شده بود درج می گردد. (ضوابط فنی مورد تایید مهندسان برق ، سازه ، تاسیسات و معماری در برداشته باشد.) هم چنین جزئیات اجرایی طرح روف گاردن به منظور رفع مشرفیت و عدم مزاحمت برای همسایگان، به ویژه طبقات پایین بام در نظر گرفته شود.

برنامه های آتی شهرداری ها:

اختصاص دادن قسمتی از فضای زمین ها به فضای سبز لازم بوده و به تصویب رسیده و در آینده ای نه چندان دور در اکثر مناطق اجرایی خواهد شد.

 

 

تشویق شهرداری در اجرای بام سبز (روف گاردن)

به طور کلی تمامی شهرداری ها از اجرای روف گاردن و بام سبز حمایت کرده و بنا بر هر شهر و منطقه مشوق هایی نیز برای اجرای بام سبز در نظر می گیرند؛  همچون افزایش تراکم ساخت، مشوق های مالیاتی و اخذ عوارض کمتر. در این میان ساختمان هایی هم که سطح اشغال زیادی را به ساخت و ساز اختصاص می دهند، می توانند با اجرای بام و تراس سبز میزان سطح اشغال فضای سبز را به طور قابل توجهی افزایش داده و کمبود آن را جبران نمایند.

 

جهت تشویق و افزایش انگیزه ساخت بام سبز و افزایش سرانه فضای سبز شهر، شهرداری اختیار دارد تا در صورت حصول شرایط بند 13 (شرایطی که حداقل های تامین فضای سبز را رعایت می کند، مثلا در هر 40 متر مربع باید 2 درخت کاشته شود) نسبت به اعطای تشویق های زیر اقدام نماید:

الف: به ازای هر متر مربع فضای سبز (مازاد بر 40% فضای سبز بند 13 الف)، با مشخصات اجرائی مورد تایید شهرداری، برای ساختمان هایی که در حال اخذ پروانه ساختمانی هستند، تراکم مجاز ساختمانی به شرح زیر قابل افزایش خواهد بود:

• الف-1- در صورت اجرای هر متر مربع فضای سبز گسترده (مازاد بر 40% فضای سبز اجباری) طبق ضوابط اجرایی مورد تایید شهرداری، 1 متر مربع به تراکم مجاز با اخذ عوارض قانونی افزوده شود.
• الف-2- در صورت اجرای هر متر مربع فضای سبز نیمه فشرده (مازاد بر 40% فضای سبز اجباری) طبق ضوابط اجرایی مورد تایید شهرداری، 2 متر مربع به تراکم مجاز با اخذ عوارض قانونی افزوده شود.
• الف-3- در صورت اجرای هر متر مربع فضای سبز فشرده (مازاد بر 40% فضای سبز اجباری) طبق ضوابط اجرایی مورد تایید شهرداری، 3 متر مربع به تراکم مجاز با اخذ عوارض قانونی افزوده شود.

تبصره: اضافه تراکم ذکر شده در بند 14-الف میتواند حداکثر تا 10% در هر طبقه با در نظر گرفتن پیش آمدگی مجاز در طرفین پلاک و رعایت حقوق مجاورین به اجرا درآید. در صورتی که 10% مساحت ذکر شده در هر طبقه، جوابگوی تراکم مازاد مورد نیاز نباشد، امکان اضافه کردن حداکثر یک طبقه به اندازه تراکم مورد نیاز حاصل از تشویق، با رعایت فاصله از لبه ی بام مشرف به فضای باز و معبر وجود خواهد داشت.

ب:به میزان 30% مساحت مفید بام، نسبت به اعطای تراکم در یک طبقه اضافه در جهت ساخت کاربریهای مرتبط با بام سبز (غیر مسی) نظیر سالن اجتماعات، سالن ورزشی و… بر روی بام با اخذ عوارض قانونی و نیز فاصله گرفتن از لبههای بام، در سمت معبر و فضای باز و نیز رعایت تمام اصول و ضوابط سازهای و اجرایی اقدام گردد.

ج: جهت تشویق و افزایش انگیزه ساخت بام سبز، متقاضی میتواند نسبت به کسر فضای باز ساختمانی، به ازای هر واحد حداکثر پنج متر، به شرط اجرای سه برابر فضای سبز در بام با مشخصات اجرایی مورد تایید شهرداری اقدام نماید.

د: به ازای اختصاص هر متر مربع فضای سبز در بام، مازاد بر 40% سبز بند 13-الف، طبق جدول زیر از هزینه تراکم کل ساختمان (در صورت وجود) کسر شود:

40	50	60	70	80	90	100	درصد فضای سبز از سطح خالص پشت بام
0	10	20	30	40	50	60	درصد کاهش هزینه تراکم ساختمانی

موارد تشویق در موردهای الف، ب، ج و د، برای ساختمانهای موجود (آن دسته از ساختمانهایی که پروانه ساختمانی و یا پایان کار را قبل از درخواست اجرای بام سبز اخذ کردهاند) در صورت حصول شرایط اجرایی، سازهای و ضابطهای قابل اجرا خواهد بود.در صورتی که شرایط بنا برای اخذ تشویقها مهیا نباشد و مالک بنا نسبت به اجرای بام سبز اقدام کرده باشد و در صورت حصول تمام شروط، شهرداری میتواند نسبت به پرداخت تشویق به صورت اعتبار اقدام نموده و با قید کردن در پایان کار ساختمان و یا گواهینامههایی با ذکر مبلغ تشویق، که در آن زمان به متقاضی بام سبز تعلق میگیرد، اقدام کند.

شایان ذکر است این تشویق برای بناهای موجود و یا در حال ساخت که در آن بام سبز اجرا شده باشد و وفق ضوابط و نقشه های مصوب باشد، در زمان تجدید بنا و یا اضافه بنا قابل استفاده بوده و در زمان اخذ پروانه بنای آتی الاحداث لحاظ خواهد شد.

 

 

 

 

منبع  :    www.vdekogreen.com 

منبع تکمیلی : همه چیز در باره روف گاردن